Fachada / coluna: descuido pode afetar estabilidade estrutural
Escrito por Daniel Cyrino Pereira
Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.
Fisicamente, acredito que haja forte similaridade entre o corpo humano e o de um edifício, pois ambos têm estrutura (ossos, músculos, vigas, pilares, lajes etc.); órgãos ou compartimentos (coração, fígado, paredes, portas etc.); possuem sistemas elétricos (nervoso) ou hidráulicos (circulatório e excretório); e, finalmente, apresentam um revestimento externo (fachadas ou pele). Hoje em dia, até se pode dizer que alguns prédios possuem “cérebro”, o qual controla a intensidade de luz nas áreas comuns e/ou privativas, movimentação dos elevadores, segurança, escurecimento dos vidros, temperatura interna, umidade interna do ar, entre outros.
Na verdade, as semelhanças entre o edifício e o corpo humano são inúmeras. Tome-se ainda, por exemplo, o caso da “queratose senil”, responsável pelo aparecimento de manchas na pele em função do envelhecimento. É uma patologia comum, da mesma forma como acontecem “doenças” com as fachadas, causadas pelo tempo e falta de prevenção.
As fachadas representam a parte externa da construção, ou seja, paredes que revestem os prédios e recebem a incidência direta da radiação solar, das chuvas, dos ventos, da poluição, da maresia e dos demais agentes agressores, dispersos ou não na atmosfera, tal qual a pele das pessoas. Uma vez que é preciso cuidar da cútis, também há necessidade de se fazer o mesmo com as fachadas dos edifícios. Caso contrário, manchas, infiltrações e “doenças“ mais graves aparecerão, podendo até mesmo comprometer outros “órgãos” da edificação, inclusive sua estabilidade estrutural.
Com o passar dos anos, o envelhecimento dos revestimentos das fachadas fica evidente, assim como o envelhecimento da pele humana. Tanto a legislação municipal de São Paulo quanto a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) indicam fazer manutenção preventiva e corretiva nas fachadas das edificações, no máximo, a cada cinco anos.
DEFININDO PRAZOS
É um intervalo de tempo bastante relativo, pois há que se levar em consideração o tipo de revestimento, o grau de exposição, a orientação cardial, a posição geográfica do prédio, a idade da edificação, dentre outros fatores que interferem na conservação das fachadas. Principalmente devem ser analisados danos e reparos existentes e recorrentes. Não há como generalizar um prazo padronizado. Por exemplo, as fachadas revestidas de cerâmica, geralmente, resistem mais àquelas que recebem apenas pintura. Porém, se houver infiltração de água sob o revestimento cerâmico, estas tendem a deteriorar antes do que as fachadas simplesmente pintadas.
Os revestimentos apenas pintados, por sua vez, duram de acordo com o tipo e a quantidade de demãos aplicadas, do tipo da tinta, bem como dependem também da cor: as mais escuras absorvem mais calor e, consequentemente, provocam maiores tensões superficiais, causadas pela grande variação de temperatura dos revestimentos. Comparativamente, pessoas com pele mais clara, geralmente, devem se preocupar mais com sua cútis. Nas edificações ocorre o mesmo. Prédios mais antigos ou com revestimentos mais frágeis devem passar por inspeções e manutenções mais frequentes. Assim, para a cidade de São Paulo, a recuperação, limpeza ou pintura das fachadas deve ser refeita a cada três anos em prédios comerciais, e a cada cinco anos nos residenciais.
SETORES MAIS VULNERÁVEIS
Apesar de os edifícios serem semelhantes aos seres humanos em seus aspectos físicos, há, entretanto, uma diferença relevante neste quadro comparativo, a qual impacta sobremaneira quanto à forma em que deve ser feita a manutenção das fachadas: os prédios não se locomovem, restam estáticos apoiados em suas fundações. Por conta disto, mecanicamente, sua estrutura atua como um pêndulo invertido, na qual a base fica parada e o topo oscila conforme as acomodações, o vento e as demais forças que atuam sobre sua estrutura. Portanto, os esforços solicitantes maiores atuam tanto na base quanto no topo dos edifícios. Vale ressaltar que os materiais de construção são pouco plásticos e possuem elasticidade reduzida. Assim, tanto na base quanto no topo, os edifícios tendem a apresentar fissuras mais pronunciadas.
Ao longo dos anos, tenho observado que 99% das coberturas dos edifícios possuem fissuração em paredes e revestimentos. Isto também ocorre nas suas fachadas, que devem ser, por isso, tratadas com muito esmero nesses pontos, pois trincas e rachaduras atuam como portas de entrada da água, principal agente causador da deterioração dos revestimentos externos e internos nas construções civis.
Consequentemente, como a pele humana, as fachadas dos edifícios devem ser constantemente inspecionadas. As inspeções podem ser visuais ou técnicas. Normalmente, a grande maioria das patologias construtivas pode ser identificada visualmente, através de binóculos, lentes objetivas ou por equipamentos mecânicos próprios (balancins e cadeirinhas). Em outros casos, requerem testes físicos ou laboratoriais, que necessitam de mão de obra especializada.
Em alguns edifícios comerciais mais modernos, como é comum na Europa e nos Estados Unidos, já há instalações próprias para esse tipo de serviço, que contam com balancins elétricos e guindastes para a manutenção e limpeza de suas fachadas. Porém, a maioria das nossas edificações fica, quase sempre, delegada ao diagnóstico de síndicos e zeladores, geralmente leigos, que se atém tardiamente aos problemas, o que não raro traz grandes prejuízos aos condomínios.
Neste aspecto, vale ressaltar que manutenções corretivas são exponencialmente mais dispendiosas do que as preventivas, e que, portanto, os edifícios devem desenvolver, conjuntamente com técnicos habilitados e administradoras, “Planos de Manutenção Predial” nos quais estejam expressos os serviços e as datas, cronologicamente distribuídos, bem como os recursos necessários previstos para uma perfeita coordenação das necessidades e manutenções prementes nas edificações.
Daniel Cyrino Pereira é arquiteto e urbanista graduado pela Universidade de São Paulo e atua como perito judicial desde 1997. A partir de 2004 exerce a atividade com dedicação exclusiva, atuando em Varas e Foros da Capital paulista e prestando consultoria e assessoria a escritórios de advocacia, construtoras e incorporadoras, condomínios e administradoras de imóveis, entre outros. Possui MBA em Administração de Empresas pelo IBMEC e Especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis pelo IBAPE-SP.
Mais informações: www.dapericias.com.br; daniel@daarquitetura.com.br.
Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
FONTE DE PESQUISA:http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/29-fachada-coluna-descuido-pode-afetar-estabilidade-estrutural.html
Mais informações »
Escrito por Daniel Cyrino Pereira
Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.
Fisicamente, acredito que haja forte similaridade entre o corpo humano e o de um edifício, pois ambos têm estrutura (ossos, músculos, vigas, pilares, lajes etc.); órgãos ou compartimentos (coração, fígado, paredes, portas etc.); possuem sistemas elétricos (nervoso) ou hidráulicos (circulatório e excretório); e, finalmente, apresentam um revestimento externo (fachadas ou pele). Hoje em dia, até se pode dizer que alguns prédios possuem “cérebro”, o qual controla a intensidade de luz nas áreas comuns e/ou privativas, movimentação dos elevadores, segurança, escurecimento dos vidros, temperatura interna, umidade interna do ar, entre outros.
Na verdade, as semelhanças entre o edifício e o corpo humano são inúmeras. Tome-se ainda, por exemplo, o caso da “queratose senil”, responsável pelo aparecimento de manchas na pele em função do envelhecimento. É uma patologia comum, da mesma forma como acontecem “doenças” com as fachadas, causadas pelo tempo e falta de prevenção.
As fachadas representam a parte externa da construção, ou seja, paredes que revestem os prédios e recebem a incidência direta da radiação solar, das chuvas, dos ventos, da poluição, da maresia e dos demais agentes agressores, dispersos ou não na atmosfera, tal qual a pele das pessoas. Uma vez que é preciso cuidar da cútis, também há necessidade de se fazer o mesmo com as fachadas dos edifícios. Caso contrário, manchas, infiltrações e “doenças“ mais graves aparecerão, podendo até mesmo comprometer outros “órgãos” da edificação, inclusive sua estabilidade estrutural.
Com o passar dos anos, o envelhecimento dos revestimentos das fachadas fica evidente, assim como o envelhecimento da pele humana. Tanto a legislação municipal de São Paulo quanto a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) indicam fazer manutenção preventiva e corretiva nas fachadas das edificações, no máximo, a cada cinco anos.
DEFININDO PRAZOS
É um intervalo de tempo bastante relativo, pois há que se levar em consideração o tipo de revestimento, o grau de exposição, a orientação cardial, a posição geográfica do prédio, a idade da edificação, dentre outros fatores que interferem na conservação das fachadas. Principalmente devem ser analisados danos e reparos existentes e recorrentes. Não há como generalizar um prazo padronizado. Por exemplo, as fachadas revestidas de cerâmica, geralmente, resistem mais àquelas que recebem apenas pintura. Porém, se houver infiltração de água sob o revestimento cerâmico, estas tendem a deteriorar antes do que as fachadas simplesmente pintadas.
Os revestimentos apenas pintados, por sua vez, duram de acordo com o tipo e a quantidade de demãos aplicadas, do tipo da tinta, bem como dependem também da cor: as mais escuras absorvem mais calor e, consequentemente, provocam maiores tensões superficiais, causadas pela grande variação de temperatura dos revestimentos. Comparativamente, pessoas com pele mais clara, geralmente, devem se preocupar mais com sua cútis. Nas edificações ocorre o mesmo. Prédios mais antigos ou com revestimentos mais frágeis devem passar por inspeções e manutenções mais frequentes. Assim, para a cidade de São Paulo, a recuperação, limpeza ou pintura das fachadas deve ser refeita a cada três anos em prédios comerciais, e a cada cinco anos nos residenciais.
SETORES MAIS VULNERÁVEIS
Apesar de os edifícios serem semelhantes aos seres humanos em seus aspectos físicos, há, entretanto, uma diferença relevante neste quadro comparativo, a qual impacta sobremaneira quanto à forma em que deve ser feita a manutenção das fachadas: os prédios não se locomovem, restam estáticos apoiados em suas fundações. Por conta disto, mecanicamente, sua estrutura atua como um pêndulo invertido, na qual a base fica parada e o topo oscila conforme as acomodações, o vento e as demais forças que atuam sobre sua estrutura. Portanto, os esforços solicitantes maiores atuam tanto na base quanto no topo dos edifícios. Vale ressaltar que os materiais de construção são pouco plásticos e possuem elasticidade reduzida. Assim, tanto na base quanto no topo, os edifícios tendem a apresentar fissuras mais pronunciadas.
Ao longo dos anos, tenho observado que 99% das coberturas dos edifícios possuem fissuração em paredes e revestimentos. Isto também ocorre nas suas fachadas, que devem ser, por isso, tratadas com muito esmero nesses pontos, pois trincas e rachaduras atuam como portas de entrada da água, principal agente causador da deterioração dos revestimentos externos e internos nas construções civis.
Consequentemente, como a pele humana, as fachadas dos edifícios devem ser constantemente inspecionadas. As inspeções podem ser visuais ou técnicas. Normalmente, a grande maioria das patologias construtivas pode ser identificada visualmente, através de binóculos, lentes objetivas ou por equipamentos mecânicos próprios (balancins e cadeirinhas). Em outros casos, requerem testes físicos ou laboratoriais, que necessitam de mão de obra especializada.
Em alguns edifícios comerciais mais modernos, como é comum na Europa e nos Estados Unidos, já há instalações próprias para esse tipo de serviço, que contam com balancins elétricos e guindastes para a manutenção e limpeza de suas fachadas. Porém, a maioria das nossas edificações fica, quase sempre, delegada ao diagnóstico de síndicos e zeladores, geralmente leigos, que se atém tardiamente aos problemas, o que não raro traz grandes prejuízos aos condomínios.
Neste aspecto, vale ressaltar que manutenções corretivas são exponencialmente mais dispendiosas do que as preventivas, e que, portanto, os edifícios devem desenvolver, conjuntamente com técnicos habilitados e administradoras, “Planos de Manutenção Predial” nos quais estejam expressos os serviços e as datas, cronologicamente distribuídos, bem como os recursos necessários previstos para uma perfeita coordenação das necessidades e manutenções prementes nas edificações.
Daniel Cyrino Pereira é arquiteto e urbanista graduado pela Universidade de São Paulo e atua como perito judicial desde 1997. A partir de 2004 exerce a atividade com dedicação exclusiva, atuando em Varas e Foros da Capital paulista e prestando consultoria e assessoria a escritórios de advocacia, construtoras e incorporadoras, condomínios e administradoras de imóveis, entre outros. Possui MBA em Administração de Empresas pelo IBMEC e Especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis pelo IBAPE-SP.
Mais informações: www.dapericias.com.br; daniel@daarquitetura.com.br.
Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
FONTE DE PESQUISA:http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/29-fachada-coluna-descuido-pode-afetar-estabilidade-estrutural.html
Para a advogada Evelyn Gasparetto, lei assegura pleno direito à criação de animais domésticos nas unidades condominiais
Consternada pela tragédia que atingiu duas famílias na noite de quinta-feira (23 de maio de 2013), em um condomínio de Santana do Parnaíba, região do Tamboré, na Grande São Paulo, a equipe da Direcional Condomínios perguntou a alguns especialistas e colaboradores da revista, até que ponto o síndico deve mediar conflitos entre moradores?
.jpeg)
